买房人有权就房屋建筑面积误差超过约定部分房价款主张出卖人双倍返还

辽宁抚顺律师唐颖 2018-01-24 08:49:00
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房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积且合同未明确约定具体追责方式的,应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

【报告提要】

房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积且合同未明确约定具体追责方式的,应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

案件名称:长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案

来源:《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第10期(总第96期)

案件类型:商品房买卖合同纠纷

裁判日期:2004-6-28

文书来源:无讼案例

关键词:房屋面积-误差比-双倍返还-逾期交房

【二审背景】

长城国际传播有限责任公司(以下简称长城公司)和北京远洋大厦有限公司(以下简称远洋大厦公司)于1999年3月1日签订《外销商品房预售契约》,该契约约定:长城公司自愿购买由远洋大厦公司预售的北京远洋大厦G层01(暂定号)房屋,房屋用途为写字楼,远洋大厦公司已收到长城公司定金人民币36800元;G层01(暂定号)的建筑面积为105.62平方米,国有土地使用面积16.84平方米,上述各项面积为暂测面积,该商品房交付时,房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5%(不含)时,按照本契约约定的所售房屋售价进行结算;实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5%(含)时,自远洋大厦公司向长城公司出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日内,长城公司有权解除契约。契约解除自长城公司书面通知送达远洋大厦公司之日起生效。远洋大厦公司除在契约解除后30日内向长城公司双倍返还定金外,并需将长城公司已付的房价款及利息全部退还,利息按照中国人民银行固定资产贷款利率或按照中国人民银行外汇贷款利率计算。双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2800美元,价款合计为295736美元。长城公司同意在双方签订预售契约后即付清全部购房价款。长城公司已支付的定金在长城公司最后一次付款时转为购房价款。远洋大厦公司须于1999年9月30日前,将房屋交付给长城公司。双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税费,由双方依照有关规定交纳。

《外销商品房预售契约》签订同日,双方又签订一份《北京“远洋大厦”预售契约补充协议》,作为对《外销商品房预售契约》的补充。在上述两份文件签订前,长城公司于1999年2月13日已向远洋大厦公司交纳了全部购房款,共计人民币2454608.80元。1999年11月30日,远洋大厦公司延期两个月向长城公司交房,随后双方就延期交房问题达成谅解。后长城公司多次催促远洋大厦公司办理房屋产权过户手续,远洋大厦公司于2002年9月12日方才取得其销售房屋的房屋产权证。2003年4月22日,远洋大厦公司向长城公司发函,称:根据北京市房地产勘察测绘队对远洋大厦的勘测报告,长城公司购房的实测面积为77.5平方米(其中套内面积为56.09平方米,公共分摊面积为21.41平方米),比契约规定的面积减少28.12平方米。远洋大厦公司承认,实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5%的范围,并告诉长城公司:如选择解除原合同,需在接到通知的15日内书面回复,如选择继续履行合同,远洋大厦公司将在办理完房产证后退还减少面积部分的房价款78736美元,还要求长城公司在收到此函后7日内与其联系办理有关手续。长城公司收到函件及附件后,未书面答复远洋大厦公司,亦未按要求提交有关授权及相关文件以办理房产证事宜。长城公司称已口头答复远洋大厦公司,但远洋大厦公司予以否认。现长城公司表示不同意解除契约,要求远洋大厦公司继续履行并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中的“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还”规定,要求远洋大厦公司双倍返还房价款。此外,还要求远洋大厦公司承担逾期办证的违约责任。

长城公司遂向北京市西城区人民法院(以下简称一审法院)提起本案诉讼。

一审法院审理认为,本案中,远洋大厦公司承认实际交付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26.6%,故应承担违约责任。由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5%后如何具体追究违约责任,现长城公司要求适用《解释》的有关规定并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,实测面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中,已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5%(不含)时,应按照合同房屋售价进行结算,双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5%作为追究远洋大厦公司违约责任的起点,即实际面积与暂测面积的差别在5%(不含)之内部分的房款,按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还,而实际面积与暂测面积的差别在5%之外的房款,应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,由远洋大厦公司双倍返还。长城公司主张所购房屋实际面积误差比超过3%的部分房价款均由远洋大厦公司双倍返还,明显不妥,故不予支持。

远洋大厦公司将不能按照合同约定的期限(交房后30日内)办理房产证,归责于政府相关部门没有及时办理有关手续是没有说服力的。因为远洋大厦公司签订合同时,即明知自己尚未取得该房产项目的房产证,亦明知在取得房产证后,对建成的楼房分户测量仍需要一定的时间,但仍向长城公司承诺交房后30日内办理房产证,故理应承担没有按承诺为长城公司办理房产证的违约责任。但长城公司在远洋大厦公司2003年4月22日提出为其办理房产证后,不能证明已按远洋大厦公司的要求提供相关文件,并将此后没有办理房产证归责于远洋大厦公司缺乏依据,故不予支持。据此,北京市西城区人民法院判决远洋大厦公司双倍返还长城公司面积误差比超过5%的部分房价款等。

远洋大厦公司不服一审判决,向北京市第一中级人民法院提起上诉。

【二审裁判要旨】

对于远洋大厦公司提出的“一审法院判令上诉人双倍支付被上诉人减少部分面积的房款没有合同及法律依据”及“一审法院判令上诉人自1999年12月30日至2003年4月29日止承担被上诉人所购的G01单位的房产证没有按期取得的违约金是不符合当时实际情况”的主张,远洋大厦公司是2003年4月22日向长城公司发函的,但并未得到长城公司的确认,故其不能以此认定长城公司已表示同意远洋大厦公司变更双方签订契约内容的提议,即双方并没有就房屋减少面积超过5%部分的房款退还问题达成新的约定,故对远洋大厦公司的上述主张不予支持。《解释》于2003年6月1日起施行,根据上述司法解释第二十八条的规定,原审法院适用该司法解释审理本案正确。据此,北京市第一中级人民法院于2004年6月28日判决如下:驳回上诉,维持原判。

【简评】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

虽然《解释》第十四条规定,房屋实际面积小于合同约定面积且面积误差比超出3%的,买受人有权要求出卖人双倍返还,但此款适用的条件建立在双方当事人并未就面积误差问题约定具体追责方式的基础上。倘若在出卖人与买受人签订的购房合同中,已经就实际面积与暂测面积的误差问题约定具体的追责方式,双方当事人应当遵守该约定;但未约定具体追责方式的,应按照《解释》第十四条的规定处理。

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